Simulateur de vétusté : ce que ton proprio peut vraiment te facturer
Peinture de 8 ans, moquette fatiguée ? C'est de l'usure normale, pas une dégradation : ça ne se facture pas au locataire. Renseigne l'élément et Léon te sort la part maximale qu'on peut vraiment te réclamer.
Vétusté ou dégradation : la différence qui sauve ta caution
La règle est simple : l'usure normale d'un logement, celle qui résulte du temps et d'un usage raisonnable, ne peut pas être facturée au locataire. Seules les dégradations le peuvent : un trou dans une porte, une moquette brûlée, un mur tagué. Et cette distinction ne se décrète pas au doigt mouillé : elle se prouve par la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. Pas d'écart constaté entre les deux documents, pas de retenue.
Même quand une dégradation est réelle, ton propriétaire ne peut pas te facturer du neuf pour du vieux. Une peinture de 8 ans était déjà en fin de vie : la refaire profite d'abord au bailleur. C'est tout l'intérêt du calcul de vétusté : on déduit du coût des travaux la part correspondant à l'usure déjà accumulée, et seul le reste peut t'être réclamé.
Les grilles de vétusté : indicatives, sauf si ton bail en annexe une
Point d'honnêteté important : il n'existe pas de barème légal unique de vétusté. Les durées proposées par ce simulateur (peintures 10 ans, moquette 7 ans, électroménager 7 ans, etc.) sont indicatives, reprises des grilles usuelles utilisées par les bailleurs sociaux et les assureurs. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 permet d'annexer une grille de vétusté au contrat de bail : si ton bail en contient une, c'est cette grille qui s'applique entre toi et ton propriétaire. Vérifie donc tes annexes avant de discuter, et remplace nos durées par celles de ta grille dans le simulateur.
Toute retenue doit être justifiée, ligne par ligne
Un propriétaire ne peut pas retenir un montant sorti de son chapeau. Chaque retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par des pièces : devis, facture, constat comparé des deux états des lieux. Un simple courriel disant « 600 euros pour la peinture » ne vaut rien sans justificatif. Les erreurs les plus courantes côté bailleur :
- Facturer une remise à neuf complète pour de l'usure normale (peinture ternie, traces de meubles, joints jaunis).
- Retenir un montant forfaitaire sans devis ni facture à l'appui.
- Ignorer la vétusté et facturer 100 % du coût d'un élément qui avait déjà 8 ou 10 ans.
- Invoquer une dégradation qui figurait déjà dans l'état des lieux d'entrée.
Si tu repères l'un de ces cas, conteste par écrit, chiffres à l'appui. Ce simulateur te donne l'argument central : le montant maximal imputable une fois la vétusté déduite. Et si la caution traîne à revenir, les pénalités Alur courent en ta faveur.
Mon proprio peut-il me facturer la peinture refaite à neuf après 8 ans de location ?
En pratique, très difficilement. Avec une durée de vie indicative de 10 ans, une peinture de 8 ans est presque entièrement amortie : la part imputable se réduit à une fraction du coût, et uniquement si une vraie dégradation (au-delà de l'usure normale) est prouvée par la comparaison des états des lieux. Sans dégradation constatée, aucune retenue n'est possible.
Les durées de vie de ce simulateur sont-elles légales ?
Non, et on préfère te le dire clairement : il n'existe pas de barème légal unique. Ces durées sont indicatives, tirées des grilles de vétusté usuelles des bailleurs sociaux et des assureurs. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 permet d'annexer une grille de vétusté au bail : si la tienne en contient une, c'est elle qui s'applique. Le champ « durée de vie » du simulateur est modifiable pour coller à ta grille.
Que faire si la retenue ignore totalement la vétusté ?
Conteste par écrit, de préférence en recommandé avec accusé de réception. Rappelle que l'usure normale ne se facture pas, que toute retenue doit être justifiée (devis ou facture, comparaison des deux états des lieux) et joins ton calcul de vétusté. Si le propriétaire ne restitue pas la part indue, la mise en demeure est l'étape suivante.
Ta caution n'est pas revenue ?
Léon calcule ce que ton propriétaire te doit, pénalités Alur incluses, et prépare ta lettre de mise en demeure.
Calculer ce qu'on me doit Générer ma lettre