Plafond du dépôt de garantie : ta caution était-elle trop élevée ?
La loi fixe un plafond strict au dépôt de garantie, et beaucoup de propriétaires le dépassent sans complexe. Léon vérifie ton cas en dix secondes : si on t'a fait payer trop, l'excédent se réclame.
Ce que dit la loi sur le plafond du dépôt de garantie
Le montant maximal du dépôt de garantie n'est pas laissé au bon vouloir du propriétaire : il est fixé par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, celle qui encadre les rapports locatifs. Trois régimes coexistent :
- Location nue (vide) : le dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer hors charges (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
- Location meublée : pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, le plafond est de 2 mois de loyer hors charges (article 25-6 de la même loi).
- Bail mobilité : depuis la loi Élan de 2018, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Zéro. Si on t'en a demandé un, c'est illégal dès le premier euro.
Point capital : le plafond s'apprécie au moment de la signature du bail, sur la base du loyer hors charges inscrit au contrat. Les charges, les provisions, le parking facturé à part : rien de tout ça n'entre dans le calcul. Un propriétaire qui prend "un mois de loyer charges comprises" sur un bail nu dépasse déjà le plafond.
Les pièges classiques à repérer
Certains bailleurs et certaines agences jouent sur les mots pour gonfler la somme encaissée à l'entrée. Ouvre l'oeil sur ces pratiques :
- Le "complément de garantie" : peu importe le nom donné dans le bail (dépôt, garantie, avance), toute somme conservée par le bailleur en garantie des obligations du locataire est soumise au plafond.
- Le calcul charges comprises : le plafond se calcule sur le loyer hors charges. Sur un loyer de 700 € plus 80 € de charges, le maximum en location nue est 700 €, pas 780 €.
- Le bail meublé signé avant le 27 mars 2014 : le plafond de 2 mois ne s'applique qu'aux baux signés depuis cette date. Pour les baux meublés plus anciens, le montant relevait du contrat.
- Le dépôt sur un bail mobilité : c'est le piège le plus flagrant. Le bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable) interdit tout dépôt de garantie.
Trop versé ? L'excédent se réclame
Si ta caution dépassait le plafond légal à la signature, la part excédentaire a été perçue sans base légale : tu peux en demander la restitution à ton propriétaire. En pratique, commence par une demande écrite qui rappelle l'article applicable et chiffre l'excédent. Sans réponse, passe à la mise en demeure en recommandé avec accusé de réception : c'est elle qui déclenche vraiment les choses, et tu peux y joindre la réclamation de ton dépôt de garantie si tu as déjà quitté le logement. Le générateur de lettre de mise en demeure te prépare le courrier complet, prêt à imprimer. Et si tu attends toujours la restitution de ta caution après ton départ, le calculateur de pénalités Alur chiffre la majoration de 10 % du loyer par mois de retard entamé que tu peux ajouter à ta réclamation.
Le plafond se calcule sur le loyer avec ou sans les charges ?
Sans les charges. L'article 22 (location nue) et l'article 25-6 (location meublée) de la loi du 6 juillet 1989 visent le loyer hors charges. Un dépôt calculé sur le montant charges comprises dépasse mécaniquement le plafond.
Mon bail meublé prévoit 2 mois de caution : c'est légal ?
Oui, si ton bail a été signé depuis le 27 mars 2014 : le plafond est alors de 2 mois de loyer hors charges. En revanche, 2 mois et demi ou 3 mois, c'est au-dessus du plafond et l'excédent se réclame.
On m'a demandé une caution pour un bail mobilité, que faire ?
Le bail mobilité, créé par la loi Élan de 2018, interdit d'exiger un dépôt de garantie. La totalité de la somme versée est donc réclamable. Demande la restitution par écrit, puis envoie une mise en demeure en recommandé si le bailleur ne bouge pas.
Ta caution n'est pas revenue ?
Léon calcule ce que ton propriétaire te doit, pénalités Alur incluses, et prépare ta lettre de mise en demeure.
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